ABD ve Avrupa'da halkın yüzde 99'unu ev sahibi yapan 'mortgage' sistemi Türkiye'ye geliyor. Sabit geliri olan kira öder gibi ev alacak.

İpoteğe dayalı kredi

Konut alımında 2005'in ikinci yarısından itibaren 'ipoteğe dayalı kredi' dönemi başlıyor. Ev almak isteyene bankalar ipotek karşılığı 15-20 yıl vadeli kredi verecek. Ödemeler, aylık gelirin yüzde 20-30'unu geçmeyecek. Kredi miktarı konut değerinin yüzde 70'i kadar olacak.

Memurdan işadamına

Enflasyonun erimesiyle gündeme gelen sisteme, ilk etapta sadece İstanbul'dan 100 bin katılım bekleniyor. Memurdan işadamına herkes hedef kitle kapsamında. Türkiye gibi kriz atlatan, yüksek enflasyon yaşayan Arjantin'de 4 yılda 10 milyar dolarlık ipotek piyasası oluştu.

İnşaat sektörüne doping

'Mortgage'nin ekonomiye de getirisi olacak. Krizle 16 milyar dolardan 4 milyar dolarlara gerileyen inşaat sektörü canlanacak. Binlerce kişiye istihdam sağlanacak.

Mortgage'a çeyrek var

İşçisinden işadamına herkesin kira öder gibi ev sahibi olmasını mümkün kılan mortgage piyasası için geri sayım başladı. Yasal altyapı oturtulduğu takdirde önümüzdeki sene sistemin faaliyete geçmesi planlanıyor. Ancak uzmanlara göre sağlıklı bir piyasa için daha gidilecek ve yapılacak çok iş var.

Enflasyon ve faiz oranlarını düşmesi ile birlikte canlanan gayrimenkul pazarında, 'kira öder gibi ev sahibi olma' imkanını sağlayan uzun vadeli ipotek kredileri, yani mortgage sisteminin Türkiye'de başlaması gündemde. Başta SPK ve Maliye Bakanlığı olmak üzere özel sektörden de birçok banka GYO'lar aracılığı ile pazarın nabzını tutmaya çalışıyor. Sektörün önde gelen kuruluşları 2005 yılının ikinci yarısında sistemin hayata geçirileceğine inanıyor. Nitekim, SPK Başkanı Doğan Cansızlar da yasal düzenlemelerin bu yıl içinde tamamlanacağını ve 2005 yılının ikinci yarısına doğru Türk halkının mortgage ile tanışabileceğini söylüyor.

Mortgage, deprem ve ekonomik krizle 1994 yılından bu yana büyüklüğü 16 milyar dolardan 4 milyar dolara düşen gayrimenkul sektörünü canlandıracak anahtar bir proje olarak nitelendiriliyor. Sistemin sadece bununla da kalmayıp, emlak vergisi, konut değerlendirilmesi, ipotek alım-satımı gibi yürürlüklere de belli standartlar getireceği söyleniyor. Ancak tüm bu olumlu beklentilerin yanında, gerekli altyapının henüz tamamlanmadığına dikkat çeken işadamları, mortgage'ın tüm kesimlere hitap etmesi için daha çok yol alınması gerektiğini vurguluyorlar. Özünde mortgage Türkiye'de uygulanması gereken, birçok potansiyeli içinde barındıran faydalı bir proje, fakat sağlıklı işlemesi için özel sektör ve devletin üstüne çok iş düşüyor.

Aylık gelirin yüzde 20'si yetecek

Mortgage sisteminde teminat olarak iki öğe baz alınıyor; alınacak konutun değeri ve tüketicinin ödeme gücü. Uzun vadeli ipotek kredisinde imar mevzuatlarına uygun konut değerinin maksimum yüzde 70'i kredi olarak veriliyor. Bir örnekle açıklamak gerekirse, mortgage sisteminden faydalanmak isteyenler 50 milyar TL değerindeki bir konut için 35 milyar TL'lık kredi kullanılabilecekler. Aylık kredi ödemelerinde de, sisteme katılanlar aylık gelirlerinin %20-%30'unu 'kira öder gibi' geri ödeyecekler. Yani en düşük seviye olan 525 milyon TLden maaş alan bir memur 105-157 milyon TL aralığında kredi ödeyerek, bir süre sonra ev sahibi olabilecek.

Mortgage nedir?

Mortgage, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi. Sistemin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor ancak SPK üç Amerikan ve bir Alman modelini örnek alan dört yöntem önermiş durumda Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanıyor. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşlarına devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar. Sistem kendini kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece bankalar uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.

Mortgage piyasası nasıl işliyor?

Mortgage piyasasında iki tip piyasa var. Birinci piyasaya bankaların kişilere verdiği kredilerden oluşuyor. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınıyor. Yurtdışında bankalara yardımcı olan servis sağlayıcı firmalar var, fakat henüz bu yapı Türkiye'de oturmuş değil. İkinci el piyasada ise bankalar veya kurumlar bu kredileri satın alıp, yurtdışından veya yurtiçinden ikincil yatırımcılara satıyor. Burada farklı metotlar uygulansa da çoğunlukla bankalar tahvil veya hisse senedi çıkarıp satıyorlar. Özünde varlığı dayalı menkul kıymet ihracatı yapılıyor. Burada alıcılar zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişiler oluyor. İkinci el piyasası bankaların likidite sorunu yaşamasını engelliyor ve verdiği kredilerin teminatını çabuk geri almasında yardımcı oluyor.

Volatilite sistemi engeller

Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan Kodal, mortgage piyasasında gerçekleşen altyapı ve fonlama çalışmalarının önemine dikkat çekerek, piyasanın sağlıklı çalışması için volatilenin ortadan kalkması gerektiğini vurguladı. Kodal, 'Şimdilik bankalar 7 senelik krediler veriyorlar. Mesela biz Çekmeköy projemizde TL bazında 7 ila 10 yıl arasında krediler dağıtıyoruz. 2-3 sene önce bunu yapamıyorduk, ama şimdi ekonomi olumlu bir seyir içinde ve piyasa canlanmış durumda. Mortgage piyasası ile hedeflenen aslında orta kesimi ev sahibi yapmak. Bunun için piyasa biraz daha bekler çünkü ekonomideki seyrin oturması gerekiyor. Bir yıl enflasyon yüzde 8, sonra 6 ardından 12 olursa sistem yürümez. Enflasyonda düzenli bir seyir gerekli. Mortgage piyasası iniş-çıkışları kaldıramaz' diye konuştu.

Memurdan işadamına kira devri kapanacak

Emlak sektörünün tanınmış firmalarından Re/Max, Türkiye genelinde 95 ofisi ile faaliyet gösteriyor. Re/Max Türkiye Bölge Direktörü Murat Goldştayn, mortgage sisteminin devreye girmesi ile kamuoyunun kira derdinden kurtulacağını söyledi. Goldştayn, 'Avrupa ve Amerika pazarlarına baktığında nüfusun yüzde 99'ı mortgage sistemiyle ev sahibi oluyor. Bankalar tüketicilere ödeyebilecekleri tutarda faizler veriyorlar. İnsanlar da kira öder gibi mortgage kredisini ödüyor ve ev sahibi oluyorlar. Türkiye'de de sistem kiraya yakın rakamlarla işleyecek. Enflasyonda ve faizlerdeki düşüş, mortgage sisteminin tüm kesimlere hitap etmesini sağlıyor. Türkiye'de el değiştirme hızı eskiden çok uzundu. Bir ev 30 yılda bir satılıyordu. Oysa bu oran Avrupa'da 10 yıl. Mortgage sistemi sadece konutta el değiştirmeyi hızlandırmakla kalmayıp, inşaat sektörünü de canlandıracak. Konutlara talep artınca, yeni inşaatlar başlayacak' dedi.

İkinci el piyasası düzenlenmeli

Mortgage piyasasında hedef kitlenin orta kesim olduğunu belirten Garanti Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü ve GYODER (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) Başkanı Kürşat Tuncel de şu anda tek eksiğin ikinci el piyasasına yönelik düzenlemeler olduğunu açıkladı. Tuncel şöyle konuştu; 'Bankaların faaliyetlerinin menkul kıymetleşmesini sağlayacak olan mortgage ikinci el piyasasında çalışmalar çok önemli. Bu sistemde ipotekli kredileri satacak bir kurum olacak ve bu kurum standartları belirleyecek. SPK ve Maliye Bakanlığı bu kurumu kurmak için çalışıyor. Şimdilik bu kuruluşun yüzde 51'inin devlete ait olması planlanıyor, sonra özelleştirilecek. Kurumun belirlediği standartlard kredileri olan bankalar ipotek kuruluşuna kredilerini satacaklar. Bu sayede orada tüketici için bir kredi havuz oluşacak. Bankalar bu krediyi temsil edecek bir menkul kıymet çıkaracaklar ve bunu ikinci el piyasalara satacaklar. Bankaların para kazanması için yeni bir alternatif sunuluyor. Kamuoyunun yüzde 60'ının ev sahibi olabileceği söyleniyor. İkinci el piyasasının düzenlenmesi ile sektör daha güvenli bir ortamda işler olacak.'

Konutta talep artacak

Mortgage sisteminin Türkiye'ye gelmesi ile birlikte konut ve inşaat sektörlerinin canlanacağını belirten İŞGYO Genel Müdürü Turgay Tanes, piyasada oluşacak arz ve talep dengesini şöyle değerlendirdi: 'Ülkemizde her yıl artan konut ihtiyacı göz önüne alındığında orta ve altı gelir grubuna yönelik konut arzında her zaman var olan arz sıkıntısı ilk başlarda biraz daha artacaktır. Ayrıca arsa bulmakta yaşanan sorunlar da arzı olumsuz yönde etkileyecektir. Ancak konut almaya hazır bir tüketici kitlesi, geliştirdiği projeyi rahatlıkla satabileceğini gören gayrimenkul yatırımcılarını harekete geçirecek ve arz sıkıntısı orta vadede çözülecektir. Kredi kullanılabilecek konutların standardı oluşturulacağından, bu normlara uymayan konutların fiyatlarında büyük artışlar olmayacaktır.'

ARJANTİN'DE DURUM

Tansel, mortgage'ın Türkiye'deki GYO'ları nasıl etkileyeceğini ise şöyle anlattı: 'Mortgage sistemi bitmiş konutların finansman modelidir. Bu nedenle gayrimenkul yatırım ortaklıklarının konut projelerinin finansmanı değil, konut satın almayı düşünen kişilerin finansmanı önemli olacaktır. Mortgage gayrimenkul yatırım ortaklıklarının konut sektöründe büyük projelerde yer almasını, sağlayacaktır. Yüksek enflasyonlu dönemler geçirmiş ülkelerden Arjantin'de ipotek piyasasının büyüklüğü 4-5 senede 10 milyar dolarları bulmuştur. Arjantin Türkiye'de örnek alınabilecek bir ülkedir.'

Bankalar devleti BEKLEMESİN

Gayrimenkul bilgi sistemleri alanında Amerika'nın en büyük şirketlerinden biri olan Stewart Information International, mortgage sektörüne yönelik altyapı çalışmaları gerçekleştiriyor. İngiltere, Avustralya, İsrail, Kanada ve Romanya'da ofisleri bulunan Stewart International, 2004 yılında Türkiye'de faaliyet göstermeye başladı. Firma, konut kredilerinin menkul kıymetlere dönüşüp, dünya piyasalarında satılması için destek veriyor.

BANKALARARASI DAYANIŞMA

Stewart International'ın Türkiye Sorumlusu Tevfik Türel, Türkiye'deki mortgage piyasası ele alındığında bankalararası güçbirliğinin olmadığına dikkat çekiyor. Türel'e göre mortgage piyasasında önemli olan bir başka konu da bankalarda sistemi götürecek yeterli fonunu bulunmaması. Her geçen günün sistemin aleyhine işlediğini düşünen Türel, sektörü şöyle değerlendirdi: 'Amerika'da her 8 kişiden biri emlak sektöründe çalışıyor. Türkiye de emlak açısından büyük potansiyellere sahip. 1994 yılında pazar 16 milyar dolar büyüklüğündeydi, şimdi ise 4 milyar dolarlara düştü. Enflasyon düştüğü için mortgage Türkiye'ye geliyor diyorlar. Romanya gibi yüksek enflasyonun olduğu ülkelerde de mortgage oldukça yaygın. Avrupa'da mortgage birçok ülkenin GSMH'nın yüzde 20'sini oluşturuyor. Türkiye'deki pazarın büyüklüğünü minimum GSMH'nin yüzde 10'u olarak ele alsak, bu 22 milyar dolarlık bir pazar demek. Fakat bir türlü harekete geçilmiyor. Bizim en büyük engelimiz bilgi birikimimizin olmaması. Psikolojik bir çekinme var. İlla devletin yapacaklarını beklemeye gerek yok, altyapı için hemen harekete geçilmeli.'

YETERLİ FON YOK

Türk bankacılık sisteminin henüz kendini besleyebilecek bir konumda olmadığına dikkat çeken Türel, sözlerine şöyle devam etti; 'TÜrkiye'nin Avrupa normlarının altında en az yıllık 22 milyar dolarlık bir pazar potansiyel olduğunu düşünelim. Toplam aktif büyüklüğümüz bankacılık sistemimizde 152 milyar Euro, mevduatların toplamı da 95 milyar Euro. Yani halihazırdaki bankacılık sistemi ile mortgage'ı finanse etmemiz bu oranlarda bile mümkün değil. Bu da dışarıya açılmamız gerektiğini gösteriyor. Bankacılıkta ve sistemde likidite sorunu yaşamamak için yabancılarla işbirliği şart. Denetimde BBDK'ya büyük sorumluluk düşüyor. Aksi takdirde kriz olur, piyasa yürümez.'

KRİTERLER DİKKATLİ BELİRLENMELİ

Mortgage piyasasında 3 önemli kritere dikkat çeken Türel, sözlerini şöyle tamamladı; 'Mortgage'da konut kredisi verilirken belli kriterlere bakılır; evin değeri nasıl saptanıyor, mülkiyetinde herhangi bir sorun var mı, konutu alan kişinini ödeme gücü nedir, neye dayanıyor. Bu 3 kriterin dikkatli belirlenmesi ve dünyada kabul görecek normlarda olması şart. Bankalar bu çalışmaları kendi aralarında yapabilirler.'